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Krach de la bourse ? Ou Seulement Krach immobilier ?

Comme on le voit depuis déjà 15 jours, les places boursières subissent une petite tempête. Elles sont toutes en baisse. Si l’on prend quelques exemples :

  • CAC40 (Paris) : 6125.60 (16/07/07) – 5265.47 (16/08/07) soit -14.04 %
  • Dow Jones (New York) : 14000.41 (19/07/07)- 12485.78 (16/08/07) soit -10.82 %
  • NASDAQ (New York) : 2720.04 (19/07/07) – 2451.07 (16/08/07) soit -9.89 %
  • Nikkei (Tokyo) : 18261.98 (09/07/07) – 15273.68 (17/08/07) soit -16.36 %
  • FTSE100 (Londres) : 6716.70 (13/07/07) – 5858.90 (16/08/07) soit -12.77 %
  • DAX (Francfort) : 8105.69 (16/07/07) – 7270.07 (16/08/07) soit -10.31 %

Depuis, cela va un peu mieux, mais les marchés restent très fragiles.

La cause principale de cette dégringolade est la chute du marché immobilier aux États-Unis il y a de cela plusieurs semaines.

En effet, les Américains viennent de se rendre compte qu’ils avaient beaucoup trop construit de logements neufs ces dernières années et se retrouvent aujourd’hui avec plus d’un million d’habitations en trop par rapport à la demande. Ainsi, la conséquence logique a été une chute des prix de vente, que ce soit dans le neuf, mais aussi dans l’ancien.

Hors, et c’est là où le bât blesse, l’économie américaine repose en partie sur l’immobilier. Je m’explique : les Américains sont les rois du crédit et de l’endettement. Aujourd’hui, le taux moyen par habitant est d’un endettement de 130 % ce qui veut dire que si tous les crédits devaient être remboursés immédiatement en vendant tous les biens de chaque personne ils arriveraient à rembourser 100 % et il leur manquerait donc 30 %.

Cette part manquante était censée être comblée par les plus-values réalisées suite à la constante augmentation du prix de l’immobilier depuis plusieurs décennies outre-Atlantique. Le système s’autofinançait par l’envolée régulière de la pierre.

Comme depuis plusieurs semaines l’immobilier à chuté, et bien la logique a voulu que les emprunteurs ne devinssent plus techniquement capables de rembourser leur emprunt, car leur maison ne valant plus rien.

Mais là, vous me dites : « c’est quoi le rapport avec la bourse ? »

Et bien, c’est tout simple. Les organismes prêteurs ont eu la bonne idée de « titriser » les emprunts de leurs clients. Ce qui veut dire qu’ils ont créé des actions que n’importe qui pouvait acheter en bourse. Ainsi, si vous faisiez un crédit de 300 000€, et bien la même chose était créée en titres à la bourse. Cela permettait de trouver facilement de la liquidité pour prêter.

Si l’emprunteur ne pouvait pas rembourser son crédit, on vendait son bien immobilier, on récupérait la plus-value et cela autofinançait le système et les actionnaires. Finalement, le titre boursier était une action sur un immeuble.

Pas besoin de faire de dessin : chute de l’immobilier = chute de la valeur de ces actions = impossibilité aux banques de pouvoir rembourser les actionnaires. C’est comme cela que suite à une chute de l’immobilier, les places boursières mondiales ont suivie.

Ce qui n’a rien arrangé dans l’histoire se sont les taux de la Banque Fédérale Américaine qui n’ont cessé d’augmenter. Ils étaient à 1 % il y a encore peu de temps pour se retrouver aux alentours des 5 %. Vu que les emprunts américains sont indexés sur ces taux et que les « plus pauvres » ont pris des crédits à taux variable, leurs mensualités se sont envolées alors que leur bien perdait en valeur.

En France, nous sommes encore épargnés par ce système de prêt. En effet, les Américains prêtent en fonction du bien que vous achetez et de la plus-value à effectuer à la revente. En France, les prêts sont effectués en fonction de vos revenus. Le dérapage est donc quasiment impossible. Le taux d’endettement en France est d’aujourd’hui 60 %.

Ce système américain s’appelle « subprime ». Il permet au plus pauvre de pouvoir acheter un bien sur 30 ans, en partant du principe que ce bien aura pris énormément de valeur durant toutes ces années. Se sont des prêts à taux variable. De plus, il est même possible aux États-Unis de refaire un emprunt sur la plus-value déjà réalisée sur son bien. Ainsi, vous achetez une maison 300 000 € en faisant un emprunt de la même somme. Si au bout de 10 ans votre bien est estimé à 320 000 €, vous pouvez refaire un emprunt de 20 000 € alors que vous n’avez toujours pas fini de rembourser le premier.

Revenons à la France : le risque de Krach boursier est déjà avéré puisque la plupart des banques françaises ont investi outre-Atlantique dans cette fameuse « titrisation » des emprunts. C’est pour cela que BNP Paribas a annoncé le blocage de certains fonds.

En ce qui concerne l’immobilier, on constate également un tassement des prix depuis plusieurs mois. Il faut rappeler que les prix ont augmenté de plus de 100 % en 7 ans. Certains analystes estiment que cela pourrait baisser de 10 à 15 % dans les deux années à venir.

Ce n’est donc pas du tout le moment d’investir dans la pierre. Il faut attendre encore au moins six mois pour voir l’évolution.

En conclusion : les marchés américains ont été très impactés par la crise immobilière et ont impacté une grande partie des marchés mondiaux. Cependant, ceci ne devrait être que passager, car la croissance est toujours présente. C’est peut être l’occasion d’investir en bourse. Vu le repli de ces dernières semaines, cela devrait repartir à la hausse. Par contre, si l’on constate une crise immobilière dans d’autres pays comme la France ou l’Allemagne, cela pourrait continuer dans le même sens.